כאשר בני זוג רוכשים דירה משותפת, אחת השאלות המורכבות ביותר שעולה הינה – כיצד לחשב את חלקי הבעלות של כל אחד מהם בנכס. השאלה הופכת למורכבת במיוחד כאשר ההשקעות הכספיות של שני הצדדים אינן שוות, כאשר חלק מהמימון מגיע מנטילת משכנתא משותפת וכאשר ההכנסות החודשיות של בני הזוג שונות באופן משמעותי. הסכם ממון שאינו מתייחס במפורש למציאות הכלכלית המורכבת הזו עלול להוביל  לגירושין קשים ולסכסוכים משפטיים במקרה של פרידה.

השקעות לא שוות ברכישת נכס

בני זוג רוכשים דירה משותפת תוך השקעה כספית שונה מצד כל אחד מהם. ההשקעה עשויה להגיע ממשאבים עצמיים שנחסכו לאורך שנים, ממשפחותיהם של אחד מבני הזוג או שניהם כמתנה או כהלוואה, או משילוב של שניהם. על פי העיקרון המשפטי הבסיסי, חלוקת הבעלות בנכס תיקבע בהתאם ליחס ההשקעות הכספיות של הצדדים – כלומר, מי שהשקיע יותר, יקבל חלק גדול יותר בבעלות.

בעת רכישת נכס משותף, רצוי לקבל ליווי מקצועי כבר בשלב החתימה על חוזה הרכישה.  עורך דין קניית דירה יכול לוודא שכל ההסכמות בין הצדדים – הן מול המוכר והן בין בני הזוג – יתועדו כראוי, כך שלא ייווצרו מחלוקות עתידיות לגבי גובה ההשקעה או זכויות הבעלות.

לדוגמא, נניח שבני זוג רכשו דירה בשווי 2.8 מיליון שקלים חדשים. צד א' השקיע מכספו או מכספי משפחתו 2 מיליון שקלים חדשים, בעוד שצד ב' השקיע 800 אלף שקלים חדשים. במקרה כזה, חלוקת הבעלות תהיה כדלקמן: צד א' יחזיק ב־71.4% מהדירה, וצד ב' יחזיק ב־28.6%. במכירה עתידית של הדירה, כל צד יקבל את חלקו היחסי מתמורת המכירה בהתאם לאחוזי הבעלות שלו.

שילוב המשכנתא בחישוב הבעלות

העניינים הופכים מורכבים יותר כאשר חלק ניכר מהמימון מגיע ממשכנתא משותפת. העיקרון המשפטי הבסיסי הינו שמשכנתא משותפת, שבה שני בני הזוג חתומים כלווים משותפים, מתחלקת שווה בשווה ביניהם. כלומר, כל צד נושא באחריות למחצית החוב, ובהתאם – למחצית ההשקעה שמייצגת המשכנתא בנכס. ההחזרים החודשיים משולמים בדרך כלל מחשבון בנק משותף, וכל צד נושא באחריות למחצית המשכנתא בחישוב הבעלות.

למשל, נניח שבני זוג רכשו נכס בשווי 2.8 מיליון שקלים חדשים. צד א' השקיע מכיסו 500 אלף שקלים חדשים, צד ב' השקיע 600 אלף שקלים חדשים, והם נטלו משכנתא משותפת בגובה 1.7 מיליון שקלים חדשים. החישוב של חלקי הבעלות יהיה כך: צד א' השקיע 500,000 שקלים בתוספת מחצית המשכנתא, כלומר 850,000 שקלים, סך הכל 1,350,000 שקלים, המהווים 48.2% מהנכס. צד ב' השקיע 600,000 שקלים בתוספת מחצית המשכנתא, כלומר 850,000 שקלים, סך הכל 1,450,000 שקלים, המהווים 51.8% מהנכס. המדובר בחישוב התיאורטי הפשוט.

חשוב לזכור שגם במקרים של פירוק מערכת היחסים ומכירת הנכס, יש להיעזר ב-עורך דין מכירת דירה שיוודא כי התמורה מחולקת בין בני הזוג בהתאם להסכם הממון ולחלקי הבעלות שנקבעו. הדבר קריטי במיוחד כאשר יש משכנתא פעילה או התחייבויות משותפות נוספות מול הבנק.

הפער בין התיאוריה למציאות – החזרים בלתי שווים

הבעייתיות המרכזית מתחילה כאשר מתברר שהכנסות בני הזוג שונות משמעותית זו מזו, וכל ההכנסות מופקדות לחשבון משותף אחד שממנו משולמים ההחזרים החודשיים של המשכנתא. במצב כזה נוצר פער ניכר בין חלוקת הבעלות המוצהרת בהסכם לבין ההשקעה בפועל לאורך זמן.

נבחן תרחיש מציאותי: הכנסתו החודשית של צד א' היא 9,000 שקלים חדשים, בעוד הכנסתו של צד ב' היא 19,000 שקלים חדשים. ההחזר החודשי של המשכנתא עומד על 7,500 שקלים חדשים, וסך ההכנסות המופקדות לחשבון המשותף הוא 28,000 שקלים חדשים בכל חודש. הבעיה המשפטית המרכזית הינה: למרות שהמשכנתא חולקה שווה בשווה בחישוב הבעלות המקורי, בפועל רוב ההחזר החודשי ממומן על ידי בעל ההכנסה הגבוהה יותר. לאורך שנים, ההפרש הזה הופך למשמעותי מאוד – בן הזוג בעל ההכנסה הגבוהה למעשה משקיע בנכס הרבה יותר ממה שמשתקף באחוזי הבעלות המוצהרים.

אילו אסטרטגיות קיימות לפתרון?

ישנן שתי גישות עקרוניות מרכזיות להתמודדות עם המצב, וכל אחת מהן משקפת תפיסה שונה לגבי השיתוף הכלכלי בין בני הזוג.

גישה ראשונה – ראייה זוגית-משפחתית:  לפי גישה זו, כל ההכנסות של בני הזוג נתפסות כרכוש משותף משפחתי, ללא קשר למקורן או למי הרוויח אותן. ההחזרים החודשיים שמשולמים מהחשבון המשותף נחשבים כהשקעה שווה של שני הצדדים, גם אם אחד מהם תרם לחשבון הרבה יותר מהשני. לפי גישה זו, חלוקת הבעלות המקורית שנקבעה בעת הרכישה נשמרת ללא שינוי לאורך כל תקופת הבעלות בנכס. זוהי גישה המתאימה לזוגות שרואים את עצמם כיחידה כלכלית אחת ושמעוניינים בשיתוף מלא.

גישה שנייה – הפרדה כלכלית: גישה זו מתאימה לזוגות שמעדיפים לשמור על הפרדה כלכלית יחסית. לפי גישה זו, כל צד שומר על הכנסתו כנפרדת בחשבון אישי, ומעביר סכום קבוע ומוסכם לחשבון הוצאות משותף, שממנו משולמים ההוצאות השוטפות וההחזרים על המשכנתא. במקרה זה, דרוש תחשיב מחדש של חלקי הבעלות בנכס, שיתחשב בתרומה האמיתית של כל צד להחזרי המשכנתא לאורך זמן.

התחשיב הופך למורכב במיוחד כאשר צריך להחליט האם מקובל על בעל ההכנסה הגבוהה שלאחר ניכוי מחצית המשכנתא מהכנסת בן הזוג בעל ההכנסה הנמוכה, נותרת השתתפותו של האחרון בהוצאות השוטפות נמוכה משמעותית. בדוגמה שלנו: צד א' עם ההכנסה הנמוכה נותר עם 9,000 ₪ פחות 3,750 ש"ח (מחצית ההחזר), כלומר 5,250 שקלים חדשים להוצאות השוטפות. צד ב' עם ההכנסה הגבוהה נותר עם 19,000 ₪ פחות 3,750 שקלים חדשים, כלומר 15,250 שקלים חדשים להוצאות השוטפות. הפער הזה יכול להיות מקובל על שני הצדדים, אך יכול גם להיתפס כלא הוגן או כלא מאוזן.