(השמות והפרטים המזהים שונו לשמירה על פרטיות הלקוחות, אך הסיפור מבוסס על מקרה אמיתי שטופל במשרדנו).

עדי ועמית זוג צעיר, נרגש מהגשמת חלום – דירה חדשה בפרויקט מקסים ברחובות. לאחר 5 שנים בהן שכרו דירה בגבעתיים הגיע הרגע. בעוד חודש צפוי להתקבל טופס 4 והדירה תימסר להם. במהלך הבניה שילמו בזמן כל תשלום לקבלן, ואף הקדימו חלק מהתשלומים. הזוג ביקש מהקבלן חשבון לצורך ביצוע גמר חשבון. החשבון, כמו כל חשבון מקבלן, הכיל טבלאות רבות, שכל אחת מהן מפרטת תשלומים, ריביות, הצמדות ועוד הרבה שורות שהם לא יודעים לקרוא או לבדוק.

מדובר בזוג אחראי, שהיה להם ברור שהם פונים אלי לבדיקת החשבון. החשבון שלהם היה מורכב בין היתר מהצמדות, הצמדה חלקית עם סכומים מסויימים ומריביות.

לאחר בדיקה מעמיקה ויסודית, מצאתי ביחד עם מומחים בתחום החשבונאות והפיננסיים אותם אני מעסיק, פער בסך 169,000 ₪!! בריבית ובהצמדה בהן חוייבו בני הזוג. אף יותר גרוע מכך, במהלך הזמן בו אני מבצע בדיקות, אני מבין על פי סוג החיובים שלמעשה הריביות ממשיכות להשתולל בחשבון לחיוב שלהם, והפער יגיע עד למסירת הדירה ל-249,000 ₪!!

מיד התחלתי בתהליך מסודר, תחילה שיחה עם חשבת החברה – בכל זאת, אפשר לתת צ'אנס שאולי מדובר בטעות בשוגג. אך, מאחר והיא עמדה על כך שהחיוב תקין (כי המערכת הזו משרתת אלפי לקוחות ועשרות קבלנים ו"המערכת אף פעם לא טועה"), המשכתי בשיחה עם עורך הדין, מכתבי התראה ובהמשך נאלצתי להגיש תביעה כספית.

הפערים בהצמדה נסגרו בשלבים מוקדמים, ובשלב ראשון החשבון לתשלום הופחת ב-93,000 ₪. הנחיתי את הזוג המקסים לשלם את כל החיוב לאחר הפחתה זו, לרבות הסכום העודף הנובע מריבית, על מנת שלא לעכב את מסירת הדירה. את תביעת הריביות קיבל בית המשפט והזוג קיבל חזרה הכספים "בריבית דריבית".

המסקנה היא אחת – בעסקאות גדולות, במיוחד מול גופים מסחריים, אמון הינו חשוב – אבל ביקורת ובדיקה על ידי מומחים הינה חשובה יותר. במיוחד כשאין לכם מה להפסיד.

המדריך לבדיקת תשלומים כאשר רוכשים דירה מקבלן

למה הנושא הפך חם בשנים האחרונות?

כידוע, התשלומים המשולמים לקבלנים עבור דירה, הינם צמודים למדד תשומות הבניה, וכן נושאים ריבית פיגורים בגין עיכוב בתשלומים. במשך כעשור, משנת 2010 ועד שנת 2020, שיעור האינפלציה היה נמוך מאוד ואף היה שיעור שלילי בחלק מהשנים.

כמו כן, שיעורי הריבית היו נמוכים באותן שנים. כך למשל, במשך מספר שנים רב, עד לחודש נובמבר 2018, היה שיעור ריבית הפריים 1.6% שנתי בלבד!! על מנת לסבר את האוזן – ריבית הפריים הגיעה ל-6.25% שנתי במאי 2023, ונכון לחודש נובמבר 2025 עומדת על 6% שנתי.

בסביבת אינפלציה נמוכה וריבית נמוכה, תשלומי הריבית וההצמדה עצמם היו נמוכים, ובהתאם – טעות בהם לא הייתה מהותית. החל משנת 2021 האינפלציה קפצה ובמקביל הריבית החלה לעלות לגבהים שלא ידענו עשור. וכאשר אלו גבוהים, אותם סוגי הטעויות שהיו בעבר פחות מהותיים, הפכו להיות מהותיים ומבהילים.

עד כמה מהותיים? עורך דין מקרקעין גרטל מצא פערים של עשרות אלפי ₪ בחיובי קבלנים, ואף מצא חשבונות בהם הפערים היו מאות אלפי ₪ לכל לקוח.

מה נכלל במסגרת בדיקת תשלומים לקבלן עבור דירה?

במסגרת בדיקת התשלומים לדירה מקבלן מבוצעת, בין היתר, בדיקה של הסכם המכר והנספחים לו, בדיקה של לוח התשלומים המצורף לחוזה המכר, בדיקה של החשבון לחיוב אשר שלח הקבלן, ובדיקה של לוח התשלומים ששולמו בפועל.

במסגרת הבדיקה, בוחן עורך דין גרטל, בסיוע מומחים מתחום החשבונאות והפיננסים ששוכר, האם קיימים פערים בין התשלום שאמור היה להיות משולם לבין התשלומים אותם דרש הקבלן (בין אם שולמו כבר ובין אם טרם שולמו), ומחשב את ההצמדות ואת הריבית שהתווספו.

ככל שהחשבון לתשלום מאת הקבלן אינו מספק את הנתונים הנדרשים, פונה עורך דין גרטל במכתב רשמי לקבלן ומבקשו לספק הנתונים.

אם שילמתי כבר לקבלן – האם הכסף אבוד?

ממש לא!!! אם הקבלן חייב אתכם ביתר, הנכם זכאים לתבוע ולקבל את ההחזרים עבור חיובי היתר.

למעשה, רוב האנשים משלמים לקבלן מיד עם דרישת התשלום, על מנת שלא להיות בעיכוב ועל מנת שלא לעכב את קבלת הדירה.

אתם תהיו זכאים לקבלת ההחזר בכפוף למגבלות חוק ההתיישנות, תשי"ח–1958, אשר לפיו תקופת ההתיישנות במקרה זה הינה בת 7 שנים. אולם, עליכם להזדרז מאחר ומדובר בתהליך שאורך זמן מה, וחשוב שלא לפספס את המועד האחרון לתביעת החזרי הכספים.