עורך דין קניית דירה הוא בעל המקצוע החשוב ביותר בעת רכישת נכס, מתוקף תפקידו הוא ילווה אתכם עד לחתימה על חוזה רכישה לבית החדש שלכם. רכישת דירה היא אחת מהעסקאות המשמעותיות ביותר שתבצעו בחייכם מכל הבחינות. עסקה שכזו כרוכה בהשקעה של סכומי כסף לא מבוטלים, היא טומנת בחובה סיכונים שחשוב לקחת אותם בחשבון מבעוד מועד, וגם לא מעט לחצים. מדובר בתהליך מורכב ורב שלבי, המהווה אתגר מיוחד בהיבט הכלכלי, בעיקר אם מדובר בדירה הראשונה שלכם, זאת מכיוון שכרוכשים אתם עדיין חסרי ניסיון ועלולים לעשות טעויות הרות גורל.
במהלך השנים האחרונות, שוק הנדל”ן בישראל חווה עליות ומורדות, מה שהופך את התהליך למורכב עוד יותר. המחירים המשתנים, התחרות הגבוהה והחוקים המתעדכנים ללא הרף מחייבים ידע מקצועי והתמצאות בתחום. לכן, הסתייעות בעורך דין מומחה בתחום המקרקעין אינה מותרות אלא הכרח.
כדי להימנע משגיאות לאורך הדרך ולשמור על האינטרסים שלכם בכל שלב ושלב, חשוב להיעזר בשירותיו של עורך דין קניית דירה מומחה שיש לו ניסיון בליווי עסקאות נדל”ן, אשר שילווה אתכם צעד אחד צעד החל ממועד איתור הנכס המתאים, דרך שלב המשא ומתן ועד לחתימה על הסכם הרכישה.
לא רק בהיבט המשפטי חשוב עורך הדין, אלא גם בהיבט הפסיכולוגי. התהליך של רכישת דירה יכול להיות מלחיץ ומלווה בחששות. משרד עורכי דין ונוטריונים מוטי גרטל ושות’ בראשותו של עורך מוטי גרטל יספק לכם ביטחון ויסייע בקבלת החלטות מושכלות, המבוססות על מידע מדויק והבנה מעמיקה של המצב בשוק.
מדריך לרכישת דירה: כל מה שחשוב לדעת
רכישת דירה היא צעד משמעותי ומרגש, אך גם מורכב ומאתגר. כדי להבטיח עסקה מוצלחת מבחינתכם כרוכשי הנכס, חשוב להכיר את השלבים השונים בתהליך, את הזכויות והחובות שלכם ואת הגורמים המקצועיים המעורבים, ובעיקר את תפקידו של עורך דין קניית דירה שילווה אתכם בתהליך.
השלב הראשון בתהליך הוא הגדרת הצרכים והיכולות הכלכליות שלכם. חשוב להבין מהו התקציב הזמין, כולל הון עצמי ואפשרויות מימון כמו משכנתא. לאחר מכן, יש לקבוע את האזור המועדף, סוג הנכס והמאפיינים החשובים לכם. הגדרה ברורה של הצרכים תסייע במיקוד החיפוש ובחירת הנכס המתאים ביותר.
חשוב שתכירו לעומק את כל המידע החיוני לקראת רכישת הדירה, החל מאיתור הנכס המתאים ועד לרישום הזכויות שלכם על הנכס בטאבו, לאחר החתימה על חוזה הרכישה. עם זאת, תפקידו של עורך דין קניית דירה הוא גם לשקף לכם את כל השלבים בדרך שאינכם בקיאים בהם, ולסייע לכם להימנע ממלכודות וסיכונים, תוך וידוא שהעסקה תתבצע בצורה תקינה וחוקים והגנה על האינטרסים שלכם.
חשוב לזכור כי גם לאחר מציאת הנכס המתאים, הדרך לסיום העסקה עוד ארוכה. יש לבצע בדיקות מקיפות, כמו בדיקת הנכס מבחינה הנדסית, משפטית ותכנונית. עורך הדין יסייע לכם בבדיקות אלה, ויוודא שאין בעיות נסתרות שעלולות לפגוע בכם בהמשך.
האם הכרחי לשכור את שירותיו של עורך דין, בעת רכישת דירה? למרות שזה לא חובה מבחינה חוקית לשכור עורך דין בעת רכישת דירה, בפועל זהו צעד חכם ואף הכרחי ברוב המקרים. אמנם שכירת עורך דין כרוכה בתשלום שכר טרחה, שמגיע לעתים לעשרות אלפי שקלים, אבל זוהי בהחלט השקעה חכמה שיכולה לחסוך לכם כסף רב ולא מעט צרות עתידיות.
בנוסף, בעסקאות נדל”ן רבות מעורבים סכומים גבוהים והתחייבויות ארוכות טווח, כמו משכנתא. טעויות קטנות או חוסר תשומת לב לפרטים מסוימים יכולים לגרום להפסדים כספיים גדולים ואף לסיכונים משפטיים. עורך דין מוטי גרטל המתמחה במקרקעין יגן עליכם מפני סיכונים אלה ויוודא שהעסקה מתבצעת בצורה הבטוחה ביותר.
מהו תפקידו של עורך דין לקניית דירה בעסקאות נדל”ן פרטיות?
עורך דין קניית דירה הוא, לפני הכל, בעל המקצוע שיגן על האינטרסים שלכם כקונים, כשהמשמעות היא שהוא אחראי לוודא שכל הזכויות שלכם כבעלי הדירה העתידיים יישמרו, לנהל משא ומתן עם המוכרים של הנכס אם מדובר ברכישת דירה יד שנייה, ולתכנן בצורה נבונה את חלוקת התשלומים עבור הנכס, בהתאמה לצרכים וליכולות הפיננסיות שלכם.
עורך דין גרטל יבדוק את כל המסמכים המשפטיים הקשורים לנכס, כולל נסח הטאבו, היתרי בנייה, תשריטים והסכמים קודמים. ויוודא שאין שעבודים, עיקולים או הערות אזהרה שעלולים להפריע לרישום הזכויות שלכם בנכס.
עורך דין לרכישת דירה יכול בהחלט לחסוך לכם כסף רב גם בהיבט של תשלומי מיסים הכרוכים בעסקה, לכן הבחירה בעורך דין שבקיא היטב במיסי מקרקעין היא המפתח לצמצום שיעורי המס ואף לביטולם.
תכנון מס נכון יכול לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים. עו”ד גרטל ידריך אתכם לגבי זכויות והטבות מס, כמו פטורים ממס רכישה, ויוודא שאתם מנצלים את כל האפשרויות העומדות לרשותכם.
שכ”ט עו”ד רכישת דירה נע, בדרך כלל, סביב חצי אחוז מערך הנכס בתוספת מע”מ ועד לאחוז וחצי, כאשר הסכום הזה בהחלט משתלם עבורכם כקונים, והוא מהווה השקעה חשובה בליווי מקצועי חיוני, שאין לו תחליף.
למה מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין קניית דירה בעל ותק?
תהליך רכישת דירה מצריך שימוש בידע נרחב בכל תחום המקרקעין וניסיון ביישום הידע בעסקאות נדל”ן בפועל, לכן תשלום שכר טרחת עורך דין קניית דירה מהווה השקעה חשובה, זאת על מנת שתוכלו לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין מומחה בעל ניסיון רב שנים בתחומו.
עורך דין למקרקעין מוטי גרטל הינו בעל ניסיון רב בתחום המקרקעין מעל ל 25 שנים, התמודד עם מגוון רחב של מצבים ומכשולים ויודע לצפות בעיות אפשריות ולפתור אותן במהירות וביעילות, מה שיכול לחסוך לכם זמן, כסף והרבה כאבי ראש.
תחושת הביטחון בכל הקשור לניסוח הסכם הרכישה והעמידה על קיומם של סעיפים מסוימים שפועלים לטובתכם בעסקה, טיפול בכל ההיבטים המשפטיים של העסקה ומיסוי המקרקעין הכרוך בה, כל אלה ועוד, הם חלק ממומחיותו של עורך דין נדל”ן העוסק באופן יום יומי בליווי רוכשים ומוכרים בעסקאות נדל”ן. מסיבה זו, הניסיון והמוניטין של עורך הדין שתבחרו לצורך הליווי והייצוג המשפטי בעסקה שלכם, הם הגורמים החשובים ביותר בבחירה.
בנוסף, עורך דין גרטל מעודכן בכל השינויים וההתפתחויות בחקיקה ובפסיקה בתחום המקרקעין. וייעץ לכם באשר להזדמנויות בשוק, ולהדריך אתכם כיצד לנצל אותן לטובתכם.
ניסיון של עורך דין בעסקאות נדל”ן קודמות הוא נכס יקר ערך עבורכם כקונים, הן בדירה חדשה והן בדירה יד שנייה. עורך דין מנוסה נתקל במגוון רחב של בעיות בעסקאות קודמות, ויש ברשותו את הידע הדרוש בכדי לזהות את “הדגלים האדומים” בתוך החוזה, בנכס או בהתנהלות המוכר. ניסיונו של עורך דין קניית דירה שכבר ליווה עסקאות רכישה ומכירה של נדל”ן, מאפשר לו לצפות בעיות פוטנציאליות עתידיות ולמנוע אותן מבעוד מועד.
ממה מושפע שכר טרחת עורך דין קניית דירה?
שכר טרחה עורך דין רכישת דירה, אינו קבוע בחוק והוא מושפע ממספר גורמים. ראשית, מורכבותה של עסקת הנדל”ן משפיעה באופן ישיר על גובה שכר הטרחה, כאשר עסקאות פשוטות יחסית כמו קניית דירה חדשה מקבלן, ילוו לרוב בשכר טרחה נמוך בהשוואה לעסקאות מורכבות כמו רכישת דירה יד שנייה, כפי שנסביר בהמשך.
שנית, ככל שערכו של הנכס גבוה יותר כך אחוז שכר הטרחה יהיה נמוך יותר בדרך כלל, לכיוון הטווח התחתון שבין חצי אחוז לאחוז וחצי. מיקום הנכס עשוי להשפיע גם הוא, שכן שכר הטרחה עשוי להשתנות בהתאם לאזור הגאוגרפי ולרמת הביקוש לשירותים משפטיים באותו האזור.
שלישית, ככל שעורך הדין יעניק שירותים בהיקף נרחב יותר, כך יעלה גובה שכר הטרחה שלו. שירותים נוספים מעבר לניסוח ועריכת חוזה הרכישה, עשויים להיות למשל ניהול משא ומתן, ייצוג משפטי מול גורמים שונים, טיפול בכל נושא המיסוי במקרקעין ועוד.
לבסוף, עורכי דין ותיקים ומנוסים יגבו שכר טרחה גבוה יותר, לעומת עורכי דין מתחילים בתחום. זהו, למעשה, החלק העיקרי בבחירת עורך דין לקניית דירה – זאת מכיוון, שעל אף ההשקעה הגדולה יותר בהיבט הכספי, בחירה בעורך דין מנוסה הבקיא בכל הנושא של עסקאות נדל”ן פרטיות, מקצועיותו היא החלק החשוב ביותר, לכן זה משתלם להשקיע את הסכום הנדרש – ולו בשביל “להרוויח” את השקט הנפשי ולחסוך לעצמכם זמן רב והתעסקויות בירוקרטיות מיותרות.
לייעוץ ראשוני השאירו פרטים
או התקשרו 03-527-6610
מתי משלמים לעורך דין קניית דירה?
בדרך כלל, התשלום עבור שירותיו של עורך דין מכירת דירה או קניית דירה, אינו מתבצע בבת אחת אלא בשלבים שונים, בהתאם להתקדמות העסקה:
- שלב ראשון – תשלום מקדמה עם תחילת הטיפול בתיק, המהווה גם אישור להתקשרות בין הלקוח לעורך הדין ונועד כדי לכסות חלק מהעלויות של השירותים הראשוניים שהוא מעניק, כגון בדיקת הנכס, עריכת החוזה וניהול משא ומתן במקרה שמדובר בדירה יד שניה.
- שלב שני – תשלום החלק השני שהוא יתרת שכר הטרחה, במועד חתימת חוזה הרכישה.
- שלב שלישי – במקרים מסוימים, התשלום נחלק לשלושה חלקים, כאשר החלק השלישי משולם רק לאחר השלמת רישום הזכויות על הנכס בטאבו.
בכל מקרה חשוב לציין, כי מועד התשלום המדויק ותנאיו משתנים בהתאם להסכם שכר הטרחה שנחתם בין הלקוח לעורך הדין. לכן, חשוב לקרוא בעיון את ההסכם ולהבין את אופן חישוב שכר הטרחה ואת מועדי התשלום.
שכר טרחה של עו”ד מקרקעין ברכישת דירה חדשה לעומת יד שניה
שכר הטרחה של עורך דין קניית דירה שילווה אתכם, עשוי להשתנות בהתאם לסוג העסקה – רכישת דירה חדשה מקבלן או רכישת דירה יד שנייה.
רכישת דירה מקבלן נתפסת לרוב כפחות מורכבת מבחינה משפטית. עורך הדין בוחן את חוזה המכר שנערך על ידי עורך הדין מטעם הקבלן, מוודא את תנאיו מול הקבלן ומוודא את רישום הזכויות של בעלי הדירה החדשים בלשכת רישום המקרקעין, משמע הרישום בטאבו.
לעומת זאת, רכישת דירה יד שנייה מצריכה לעיתים בדיקות משפטיות מעמיקות יותר, כפי שנסביר בהמשך, אשר עשויות לייקר את שכר הטרחה של עורך הדין.
תפקידו של עורך דין קניית דירה ברכישת דירה חדשה מקבלן
רכישת דירה חדשה מקבלן, למרות ההתרגשות והציפייה הכרוכים בה, היא תהליך מורכב וסבוך הדורש תשומת לב יתרה לפרטים, על אף שאין בעלי דירה קיימים ולא צריך לנהל משא ומתן באופן הדומה לרכישת יד שנייה אלא בצורה שונה.
עם זאת, תפקידו של עורך הדין במקרה זה הוא קריטי, שכן הוא מגן על האינטרסים שלכם כרוכשים ומבטיח שהעסקה תתנהל בצורה תקינה ושקופה, כלומר שאתם כרוכשים של דירה חדשה תהיו מעורים בכל הפרטים של העסקה, לרבות התקדמות הבנייה של הפרויקט החדש, במידה שהדירה נרכשת “על הנייר” ועוד לא קיימת בפועל בזמן החתימה על החוזה.
ייעוץ משפטי וליווי צמוד לאורך כל הדרך: לשמירה על זכויותיכם
עורך הדין יבחן בקפידה את חוזה המכר עם הקבלן, שבניגוד לחוזה סטנדרטי לרכישת דירה יד שנייה, כולל סעיפים ייחודיים הנוגעים לתהליך הבנייה, לוחות זמנים, מפרט טכני, אחריות הקבלן לפגמים ועוד. עורך הדין יבדוק את החוזה לעומק, יסביר לכם את משמעותו וידאג שכל סעיף בו יהיה לטובתכם. המטרה היא להגן על האינטרסים שלכם, בפרט אם יתגלו נזקים בדירה, או מקרים שבהם יהיה צורך להטיל את האחריות על ליקויים או פגמים שיתרחשו במבנה על החברה הקבלנית בהמשך הדרך, כדי להנות מהאחריות ומתיקונים ללא תוספת תשלום.
שנית, עורך הדין יבצע בדיקות מקיפות לגבי הקבלן והפרויקט. הוא יבדוק את רישיונות הבנייה, את מצבו הפיננסי של הקבלן, האם קיימות תביעות נגדו, ויוודא שאין שעבודים או עיקולים על הקרקע שעלולים להוות בעיה עבורכם לכשיגיע הזמן לרשום את הנכס בטאבו. בנוסף, הוא יבחן את התוכניות וההיתרים של הפרויקט, ויוודא שהם תואמים את המציאות בשטח.
עורך הדין שלכם ילווה אתכם בכל שלבי העסקה, החל מניהול המשא ומתן עם הקבלן וקבלת כל האינפורמציה הדרושה לכם, דרך רישום הערת אזהרה בטאבו ועד לקבלת המפתח לדירה. הוא ידאג לתשלום מיסים ותשלומים נוספים בצורה נכונה, ויוודא שכל זכויותיכם נשמרות.
חשוב לציין שעורך הדין ייצג אתכם בלבד, ולא את הקבלן. מסיבה זו, הוא יוכל לספק לכם ייעוץ אובייקטיבי ובלתי תלוי, וידאג שכל החלטה שתקבלו תהיה מושכלת ונכונה.
קניית דירה יד שנייה: תפקידו של עורך דין קניית דירה
רכישת דירה יד שנייה היא, כאמור, לעיתים מורכבת הרבה יותר בהשוואה לרכישה של נכס חדש ישירות מהקבלן, והיא כרוכה באתגרים משפטיים רבים. ליווי של עורך דין מקרקעין בעל ניסיון הוא חיוני להבטחת עסקה חלקה ובטוחה, כאשר בכל שלב בדרך עלולות להתגלות מהמורות, בין אם חילוקי דעות מול המוכרים או עורך הדין המייצג אותם, או עניינים פיננסיים שונים, שיהיה צורך לטפל בהם על מנת להתקדם לקראת השלמת הרכישה.
עורך דין קניית דירה ילווה אתכם בכל שלב בתהליך, החל מהבדיקות המקדימות ועד לחתימה על חוזה המכר ורישום זכויותיכם כבעלי הדירה החדשים בטאבו.
אלה הן הבדיקות המקדימות החשובות ביותר שעורך הדין יבצע, לקראת חתימה על חוזה רכישה של דירה יד שנייה:
- בדיקת רישום הנכס – עורך הדין יבדוק את רישום הדירה בטאבו, משמע מצב הרישום שלה בלשכת רישום המקרקעין, יוודא שהדירה אכן רשומה על שם המוכרים ושאין מגבלות על הבעלות עליה, כגון הערת אזהרה לטובת צד שלישי.
- בדיקת עיקולים ושעבודים – עורך הדין יוודא שלא רשומים כל שעבודים או עיקולים על הנכס, לרבות חובות לרשויות או משכנתא.
- בדיקת היבטים תכנוניים – עורך הדין יבדוק את המצב התכנוני של הנכס, יוודא שאין חריגות בנייה ושקיים היתר חוקי לכל חריגה מהמבנה המקורי של הנכס אם נעשתה כזו, ויבחן האם קיימות חריגות בנייה שאינם חוקיות או צווי הריסה.
- בדיקת מיסוי מקרקעין – עורך הדין יבחן את כל היבטי המיסוי הקשורים לעסקה, כמו מס רכישה ומס שבח, ויסייע לכם לתכנן את נושא תשלומי המס באופן אופטימלי.
מעבר לבדיקות המקדימות, עורך הדין ידאג לניהול משא ומתן עם המוכרים או נציגיהם, כאשר הנציג של הצד המוכר את הנכס יכול להיות אף הוא עורך דין קניית דירה. עורך הדין ינסח חוזה מכר מפורט, המשקף את ההסכמות בין הצדדים ומגן על זכויותיהם, עד לפרטי הפרטים של העסקה.
עורך דין קניית דירה יד שניה ילווה אתכם בביצוע העסקה, לרבות העברת התשלומים ורישום הזכויות בלשכת המקרקעין, וישים את הדגש לאורך כל הדרך על מניעת סיכונים משפטיים וכלכליים.
מהו חוזה קניית דירה ומה הוא כולל?
חוזה קניית דירה הוא המסמך המרכזי והחשוב ביותר בעסקה. החוזה הוא הסכם משפטי מחייב, שמנסח ומגדיר את זכויותיהם וחובותיהם של שני הצדדים – הקונה והמוכר. החוזה נערך ונחתם על ידי עורכי הדין של שני הצדדים ומהווה “מפת דרכים” עבור העסקה, הכוללת ומבטיחה הגנה משפטית מלאה לשניהם.
חוזה קניית דירה יד שניה כולל מגוון רחב של נושאים, החל מפרטים טכניים של הדירה ועד לפרטי התשלום. הוא מרכז את כל הרצונות של הצדדים ואת ההסכמות בנוגע לעסקה.
אלו הם הסעיפים המרכזיים בכל חוזה העוסק בתהליך קניית דירה יד שנייה:
- הצהרות המוכרים והקונים – הצהרותיהם של בעלי הדירה הנוכחיים ושל בעליה העתידיים, מחייבות מבחינה משפטית. המוכרים מצהירים בחלק זה שהם מעוניינים למכור את הדירה לקונים, וכי אין להם כל חובות או שעבודים הנוגעים לנכס. הקונים לעומת זאת, מצהירים שהם מעוניינים לרכוש את הנכס כפי שהוא ושאין להם כל טענות לגבי מצבה של הדירה. חלק זה מפרט את כל המידע על הדירה, את גודלה, מספר החדרים, הקומה, המחסן והחנייה אם קיימים ועוד.
בנוסף, מפורטים מיטלטלין שנותרים בדירה לאחר מסירתה לקונים לרבות מערכת מיזוג, ארונות קיר שלא עוברים עם המוכרים מן הבית, גופי תאורה ולעיתים אפילו רהיטים.
הקונים מצהירים כי כל המוזכרים לעיל, נמצאו טובים בעיניהם ואין להם כל טענות לגבי נושא המיטלטלין שנשארים בדירה.
- מצב הנכס – הצהרות המוכר בנוגע למצב הדירה צריכות לכלול מידע על ליקויים ידועים, שיפוצים שבוצעו ותוספות בנייה. החוזה יגדיר את האחריות של המוכר לליקויים בדירה לאחר קבלת החזקה של הקונים בה.
- מהות העסקה – החלק בחוזה שמסדיר ומפרט את העברת הבעלות על הנכס, מהמוכרים אל הקונים, כולל כל הפרטים האישיים של הנפשות הפועלות.
- סכום העסקה – פרק בחוזה שמפרט את התמורה שהמוכרים מקבלים בעד הנכס שבבעלותם. עלות הדירה הכוללת מחולקת לתשלומים בדרך כלל, כאשר החוזה מגדיר את הסכום של כל אחד מהתשלומים ואת המועד שבו יתבצע התשלום בפועל. אם קיימים סכומים שנותרים בנאמנות של עורכי הדין, הם מפורטים בחוזה וכן מועד שחרורם למוכרים.
- הערת אזהרה – בתום החתימה על החוזה ולאחר שיתבצע התשלום הראשון, עורך דין קניית דירה שאת שירותיו שוכרים הקונים רושם הערה לטובתם, שמקנה להם זכויות בדירה.
- סיום תשלומי המשכנתא של המוכרים – סילוק משכנתא הוא התחייבות של המוכרים, לסלק כל הערה קיימת על הנכס ביום שבו נחתם חוזה המכירה. רק כאשר הערת האזהרה העוסקת במשכנתא הקיימת על הנכס מסולקת, ניתן להעביר באופן מלא את הבעלות על הנכס.
- משכנתא של הקונים – סעיף בחוזה המנוסח במקרה בו הקונים זקוקים למשכנתא, על מנת לעמוד במימון התשלומים על הנכס.
- מועד הפינוי של הנכס – תאריך מסירת החזקה על הדירה הוא יום “העברת המפתחות”. הכוונה היא שממועד זה, הדירה נמסרת בפועל לידי הרוכשים, בין אם הם עוברים לגור בה באותו המועד ממש, או שלא.
- פרק הפרות ותרופות – חלק בחוזה שמפרט באילו מקרים ייחשבו פעולות מסוימות של המוכרים או הקונים, כמעשים שמפרים את החוזה, ושיאפשרו את ביטולו.
- שונות – בכל חוזה לעסקת נדל”ן יד שנייה חשוב לכלול חלק שעוסק בכל מה שלא עסקו בו בחלקים הקודמים, לרבות מצבים שבהם התרחשו נסיבות שלא אפשרו את העמידה בתנאי החוזה, ושאינם תלויים במי מהצדדים.
תפקידו של עורך דין קניית דירה הוא קריטי בכל שלבי העסקה, החל משלב המשא ומתן ועד לחתימה על החוזה וקבלת החזקה על הדירה בפועל. עורך הדין בוחן את החוזה בקפידה, מוודא שהוא משקף את האינטרסים שלכם, מגן על הזכויות שלכם ומבטיח עסקה בטוחה, שקופה ומוצלחת מבחינתכם.
יש לזכור כי ניתן לערוך שינויים בחוזה, ולמעשה רוב החוזים של רכישת דירות יד שנייה עוברים שינויים רבים עד לנוסח הסופי, אך כל פרט ולו הקטן ביותר שנעשה בו שינוי בתוך החוזה – חייב להיעשות בתיאום מלא עם עורך דין לקניית דירה.
חשוב שלא תוותרו על אף פרט ופרט, בעיקר אם הרצון לשנות סעיף כזה או אחר מגיע מהצד של המוכרים, זאת על מנת לוודא שהנוסח הקיים והמעודכן של החוזה אכן משקף את האינטרסים שלכם בצורה המיטבית.
לייעוץ ראשוני השאירו פרטים
או התקשרו 03-527-6610
מה לבדוק לפני קניית דירה?
רכישת דירה טומנת בחובה סיכונים כלכליים גדולים, כשהסיכונים הללו לעיתים “מסתתרים” מאחורי ביטויים שאינם ברורים לחלוטין לאנשים שאינם עוסקים בתחום הנדל”ן. הליווי של עורך דין לקניית דירה הוא חיוני כבר בתחילת הדרך, כיוון שהוא זה שיוכל לבצע את כל הבדיקות החשובות שיש לערוך לפני שקונים נכס, הן בהיבט התפעולי והן בהיבט הבירוקרטי.
הבדיקות המקדימות שמבצע עורך דין קניית דירה לפני הרכישה
בטרם תחתמו על חוזה לרכישת דירה יד שנייה, עורך הדין שלכם יערוך מספר בדיקות מקדימות וחשובות. המטרה של הבדיקות היא להגן על האינטרסים שלכם כקונים, בכל אחד מהאספקטים של החתימה על חוזה הרכישה והעסקה כולה.
הנה כמה מהבדיקות העיקריות שעורך דין קניית דירה מבצע:
- בעלות על הנכס בטאבו – עורך הדין יבדוק האם הדירה רשומה על שם המוכרים במרשם המקרקעין. הרעיון הוא לוודא שהצד השני המוכר את הדירה, אכן רשום כבעליה החוקיים והאמיתיים.
עורך הדין יבחן את נסח הטאבו וידע לוודא שהדירה רשומה בטאבו על כל חלקיה, לרבות חלקים חיצוניים ושטחים כמו חניה, גג, גינה, מחסן ועוד. היות וכחלק מהמשא ומתן המוכרים יציגו את כל הנ”ל לקונים, חשוב לוודא שהשטחים המדוברים אכן רשומים בטאבו ויועברו כחוק לבעלותם של הקונים לאחר החתימה.
במקרים של דירות הנמכרות מבלי שהן רשומות בטאבו, מה שיכול להתרחש במצב בו דירה שנרכשה מקבלן נמכרת עוד בטרם בעליה רשמו אותה במרשם המקרקעין, עורך דין לקניית דירה יפנה למנהל מקרקעי ישראל או לחברה המשכנת, כדי לקבל את המידע באשר לזכויות על הנכס. בנוסף, עורך הדין יהיה בקשר עם החברה המשכנת בכל הקשור לרישום בטאבו.
- הערות אזהרה על הנכס – כאמור, רק סילוק של כל הערת אזהרה, לרבות כזו שנרשמה על הדירה בגלל משכנתא שעדיין לא הושלמה, יאפשר העברת בעלות חוקית על הנכס. עורך הדין יערוך בדיקה כחלק מבחינת רישום הדירה במרשם המקרקעין, ויוודא כי לא קיימת על הנכס הערת אזהרה שמסכנת את הקונה כגון שעבוד או עיקול. בהינתן הערת אזהרה שאינה מסכנת את הקונה, למשל הערת משכנתא, ניתן להכניס לנוסח חוזה הרכישה את התנאים להשלמת העסקה, הכוללים את סילוק הערת האזהרה הזאת.
- נכס על אדמה של רשות המקרקעין בישראל – עורך הדין יפיק אישור המעיד על זכויות המוכרים לחכירה.
- בחינה מעמיקה של חובות הקשורים לנכס – ההיבטים הכלכליים של עסקת נדל”ן יד שניה הם מורכבים במיוחד, בשונה מרכישת דירה חדשה מקבלן. חשוב שעורך דין מומחה למקרקעין יבחן לעומק את כל נתוני הדירה בהיבט הפיננסי שלה, לרבות בדיקת שעבודים ועיקולים. חשוב לוודא שבמידה שקיימים כאלה, הם יהיו רשומים בנסח הטאבו ואם לא, או שהם רשומים באופן חלקי, עורך הדין ישחרר אותם ויוודא כי כל הערות האזהרה תימחקנה, למען העברת בעלות חוקית, חלקה ומלאה אל הקונים.
- אגרות וחובות שונים – כחלק מהבדיקות המקדימות, עורך הדין יבדוק באם קיימים חובות כלפי הרשות המקומית שבה ממוקם הנכס.
- תקנון בית משותף ותשריט שלו – במקרים שבהם הדירה היא חלק מבניין דירות, חשוב שעורך הדין יוודא שכל מסמכי הרישום של הנכס תקינים. בנוסף, יוודא עורך הדין שלא קיימות חריגות בניה שלא קיבלו היתר, וכי אם קיימות כאלה – האחריות להשבת הדירה למצבה הקודם, והחוקי, מוטלת על המוכרים ולא על הקונים.
- בחינת תוכנית בניין עיר – עורך הדין יבדוק מה עומד לקרות בשטח שבו ממוקמת הדירה, קרי בסביבה הקרובה שלה, לרבות נדל”ן קיים ושעומד להיבנות, ייעוד הנדל”ן הזה, הקמת מוסדות שונים כמו בתי ספר, מרכז מסחרי או כבישים.
במקרים מסוימים, פרויקטים עתידיים של בנייה או של שיקום תשתיות, ישפיעו משמעותית על ערך הדירה ויורידו אותו, בפרט אם ערך הדירה הגבוה נקבע בזכות קרבה לנוף טבעי – שייחסם עם השנים בגלל הבנייה הצפויה. חשוב לוודא כי הצפי הוא פיתוח ושיפור הסביבה, באופן שלטווח הרחוק יעלו את הערך של הנכס, ולא להפך. כמו כן, עורך הדין יבדוק האם ישנן תוכניות כלפי הנכס שקיבלו אישור ושהבעלים של הנכס אמורים לשלם היטלי השבחה בגינן. במידה שכן, יש לוודא האם ההיטלים הם באחריות המוכרים לתשלום, או של הקונים.
בדק בית: חלק מהבדיקות שעורך דין קניית דירה ממליץ עליהן
בדק בית הוא הליך חשוב ביותר בתהליך רכישת דירה, חדשה או יד שנייה. מדובר בבדיקה מקיפה של הנכס על ידי מהנדס בניין מוסמך, שמטרתה לאתר ליקויי בנייה ופגמים שונים. ליקויים אלו עלולים לכלול בעיות במערכת החשמל והאינסטלציה, רטיבות, סדקים בקירות, בעיות איטום ועוד.
מומלץ לבצע בדק בית לפני חתימה על חוזה הרכישה, על מנת שתוכלו לדרוש מהמוכר לתקן את הליקויים או לנהל משא ומתן על מחיר הדירה בהתאם לממצאי הבדיקה.
תפקידו של עורך דין קניית דירה בבדק בית הוא כפול: ראשית, עליו לוודא שסעיף בדק הבית מופיע בחוזה הרכישה וכולל את כל התנאים הנדרשים, כמו למשל מי נושא בעלות הבדיקה ומה קורה במקרה של גילוי ליקויים. שנית, עורך הדין יכול לסייע לכם בניתוח תוצאות בדק הבית וייצוגכם מול המוכר במקרה של מחלוקת.
מימון קניית הנכס: מה צריך עורך דין לרכישת דירה לבדוק?
עורך דין מקרקעין המייצג את קוני הנכס, ממלא תפקיד קריטי בהבטחת זכויותיהם ובמימון העסקה. טרם חתימה על חוזה הרכישה, עורך הדין יבצע בדיקות מקיפות כפי שפורטו קודם, וכן יבחן בצורה מקיפה את עניין המימון של הרכישה, לרבות נושא המיסוי והעלויות הנלוות.
מיסוי מקרקעין הוא חלק בלתי נפרד מהמימון של כל עסקת נדל”ן, כאשר קיימים שני סוגים מיסים עיקריים:
- מס רכישה – מוטל על הקונים בעת רכישת דירה. שיעורו של מס הרכישה נקבע בהתאם למחיר הדירה, ולסטטוס של הרוכשים, כלומר האם הם קונים את הדירה והיא תהיה הנכס היחיד שלהם, האם הדירה נרכשת לצורכי השקעה ועוד.
עורך הדין יבדוק את שיעורי מס הרכישה ואת חבות הקונים בו, ויוודא שהם מודעים לגובה התשלום הצפוי. במקרים ספציפיים, ייתכנו פטורים והקלות במס רכישה שחשוב להיות מודעים אליהם, למשל פטור לנכה, פטור לזכאי משרד השיכון ועוד. עורך הדין יערוך בדיקות מעמיקות בנוגע לזכאויות האפשריות של הקונים, על מנת להפחית עד כמה שניתן במס הרכישה ולמצות את זכויות הקונים.
- מס שבח – מוטל על המוכרים ומחושב על הרווח שהם יפיקו ממכירת הדירה. גם במקרה של מס שבח, בדומה למס רכישה, ייתכנו פטורים והקלות, למשל פטור לדירה יחידה, פטור למוכר קשיש ועוד. עורך הדין של המוכרים יהיה אחראי על נושא זה ויפעל אף הוא להפחתת חבות המס עבורם.
יש לזכור כי דיני מיסוי המקרקעין מורכבים ויכולים להשתנות מעת לעת, ולהשפיע על חבות המס הן של הרוכשים והן של הקונים. עורך הדין יבצע בדיקה מעמיקה של החבות במס רכישה ובמס שבח, תוך התחשבות בנתוני העסקה הספציפית, בהיסטוריה של הנכס ובשינויים האחרונים בחקיקה.
היכולת של עורך דין קניית דירה לסייע בצמצום שיעורי מיסוי מקרקעין
מעבר לעריכת בדיקות מקיפות ולליווי המשפטי, לעורך דין קניית דירה תפקיד חשוב נוסף והוא סיוע בצמצום חבות מיסי המקרקעין. שיעורי מס הרכישה, בו חייבים הקונים, וכן מס השבח בו חייבים המוכרים, אינם קבועים מראש.
עורך דין קניית דירה שבקיא מספיק בתחום המיסוי, יוכל לזהות הזדמנויות להפחית את נטל המס, תוך ניצול פרצות בחוק המקרקעין ויישום אסטרטגיות משפטיות יצירתיות.
כיצד עורך דין לרכישת דירה עושה זאת?
- בקיאות בדיני המס – מומחיות ובקיאות מעמיקה בדיני מקרקעין, שנחשבים למורכבים ומשתנים מעת לעת, מאפשרת לעורך הדין לזהות את כל ההקלות, הפטורים והניכויים הרלוונטיים ללקוחותיו.
- זיהוי הזדמנויות הקשורות בעסקת הנדל”ן הספציפית – עורך הדין יבחן את נסיבות העסקה, את היסטוריית הנכס ואת נתוניהם האישיים של הקונים ושל המוכרים, ויזהה הזדמנויות להפחתת חבות המס.
- תכנון נבון של המס – עורך הדין יבנה אסטרטגיית מס מותאמת אישית עבור הקונים, שתביא בחשבון את כל ההיבטים הרלוונטיים ותצמצם את חבות המס למינימום האפשרי.
- ייצוג מול רשויות המס – במקרה שיש צורך בכך, עורך הדין ייצג את לקוחותיו מול רשויות המס, וידאג למצות את זכויותיהם.
דוגמאות לצמצום חבות המס יכולות להיות, למשל, ניצול פטורים והקלות, כאשר עורך הדין יבדוק את זכאותכם כקונים להפחתה ואפילו פטור ממס לדירה יחידה, פטור לנכה ועוד.
חשוב לזכור שעורך דין קניית דירה אינו רק מייצג משפטי, אלא גם משמש מעין יועץ פיננסי. ניסיונו ומומחיותו בתחום מיסוי המקרקעין יכולים למנוע הפתעות לא נעימות בהמשך, לכן הייעוץ המשפטי שתקבלו ממנו עשויים לחסוך לכם הרבה מאוד כסף.
ייפוי כוח בלתי חוזר לרכישת דירה: מה זה אומר?
בנוסף לבדיקות המימון על כל סוגיהן, עורך הדין ילווה אתכם גם בהיבטים המשפטיים של העסקה לרכישת הדירה, ביניהם עריכת ייפוי כוח בלתי חוזר. ייפוי כוח בלתי חוזר הוא מסמך משפטי המאפשר לכם בתור קונים להעניק לעורך הדין את הסמכות לפעול בשמכם, בין אם זה מול המוכרים, או גורמים אחרים שמעורבים בעסקה כגון הבנק ורשויות המס.
ייפוי כוח זה מקנה לעורך הדין את היכולת לבצע פעולות שונות בשמכם, כמו חתימה על חוזים, תשלום מיסים ורישום הנכס בטאבו. עבור אנשים רבים, ייפוי הכוח הזה מעניק תחושת ביטחון והקלה רבה, בעיקר אם הם מתקשים להשתתף פיזית בכל העניינים הקשורים לניהול העסקה כמו לפנות לבנק או לפגישות שונות עם המוכרים, ומעוניינים להבטיח את ההתמשכות של העסקה על כל היבטיה ועד לסיומה.
חשוב לציין, ייפוי כוח בלתי חוזר לרכישת דירה שונה מייפוי כוח רגיל. בעוד שייפוי כוח רגיל ניתן לביטול בכל עת, ייפוי כוח בלתי חוזר תקף עד להשלמת העסקה, והוא נועד להבטיח את המשך הטיפול בעסקה גם אם הקונים אינם זמינים פיזית כאמור. ייפוי כוח בלתי חוזר הוא כלי חשוב בעסקאות מקרקעין, המאפשר לעורך הדין לפעול ביעילות ובמהירות לטובת הקונים, ולסיים את הליך הרכישה בצורה חלקה.
טיפים לקניית דירה ובחירת עורך דין מומחה למקרקעין שילווה אתכם
כדי להבטיח עסקה מוצלח בעת רכישת דירה יד שנייה, כדאי להיעזר במספר טיפים מרכזיים.
ראשית, בידקו היטב את מצב הנכס, הן מבחינה פיזית והן מבחינה משפטית, לרבות בחינת היטלים ושעבודים אם קיימים כאלה, מה שעלול להכניס אתכם לתסבוכת משפטית ופיננסית.
אל תהססו להזמין שמאי מקצועי לבדיקת הנכס ולבצע בדיקות נוספות, כגון בדיקת היתרי בנייה ובדיקת “בדק בית” מקיפה שמתבצעת על ידי מהנדס, במהלכה נבדקים כל חלקי הבית והיא עשויה לאתר בעיות מבניות שלא ניתן לראות בעין בלתי מקצועית, ושלעיתים אפילו בעלי הדירה עצמה אינם מודעים להן.
שנית, אל תתפשרו על מחיר שעומד בתקציב שלכם, וכמובן וודאו כי המחיר שאתם משלמים הינו הוגן ושקוף וכי האינטרסים שלכם ממומשים במלואם, לרבות קבלת הנחות מ”מחיר השיווק” של הנכס במידה שבדיקת בדק הבית העלתה שקיימות תקלות שיצריכו מכם שיפוצים או שינויים שונים בבית.
שלישית, במידה וסוכמו דברים מהותיים עם המוכרים, טרם חתימת ההסכם ובעל פה, מומלץ לכתוב זכרון דברים לקניית דירה.
לבסוף, וזה אולי החשוב ביותר, בחרו עורך דין מקרקעין מנוסה ומקצועי שילווה אתכם בכל שלבי העסקה. עורך דין מקרקעין טוב יבצע עבורכם בדיקות מקיפות של הנכס ושל המוכרים שלו, ינסח את החוזה בצורה מדויקת ויסייע לכם להתמודד עם כל סוגיה משפטית שיכולה להתעורר.
חשוב לבחור בעורך דין דיני מקרקעין מומחה שיש לו ניסיון רב בייעוץ וליווי בעסקאות נדל”ן. כמו כן, כדאי לבחור בעורך דין הבקיא בתחום מיסי המקרקעין, שכן מיסים אלו מהווים חלק משמעותי מעלות העסקה.
בחירת עורך דין מקרקעין מקצועי היא השקעה חשובה, שתאפשר לכם ליהנות מראש שקט במהלך כל תהליך הרכישה. עורך דין מקצועי יגן על האינטרסים שלכם, יסייע לכם לקבל החלטות מושכלות ויבטיח כי העסקה תתבצע בצורה חלקה ובטוחה.
עורך דין מוטי גרטל: עורך דין קניית דירה בעל ניסיון של למעלה משני עשורים
מוטי גרטל הינו עורך דין בעל ניסיון של מעל עשרים וחמש שנה בתחום המקרקעין ונחשב לאוטוריטה בתחומו. עורך דין גרטל ליווה מאות לקוחות בעסקאות קנייה ורכישה של נדל”ן, והוא מומחה לדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין.
עם ידע נרחב בחקיקה הרלוונטית, ניסיון עשיר במשא ומתן מול מוכרים וקבלנים, ויכולת ניתוח חוזים מורכבים, עורך דין גרטל מספק ללקוחותיו ליווי צמוד החל משלב בדיקת הנכס ועד לחתימת ההסכם הסופי. בחירת עורך דין מקרקעין היא החלטה חשובה ביותר, העשויה להשפיע על הצלחת העסקה ועל השקט הנפשי שלכם. מוטי גרטל, עם ניסיון עשיר, מקצועיות ויושרה, הוא הבחירה הנכונה עבורכם.
בנוסף, עו”ד מוטי גרטל הינו אף נוטריון שיכול להכין עבורכם ולאמת מסמכים הנדרשים במסגרת הליך של קנית דירה. לא רק זאת, עו”ד ונוטריון מוטי גרטל הינו אף מומחה בתחום דיני המשפחה, ומומחיות זו חשובה עת נפגשים עולמות דיני המקרקעין ודיני המשפחה בעת פירוק שיתוף בדירת מגורים בין בני זוג.
